Wat houdt de uitspraak over vermindering van de huurprijs in?

Een belangrijke uitspraak over de huurprijs voor zowel huurders als verhuurders. De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 geoordeeld dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, aanspraak kan maken op vermindering van de huurprijs. Wat zijn de voorwaarden? Geldt dit alleen voor de horeca? Hoe wordt de huurprijsvermindering berekend? Deze vragen en meer worden in deze blog beantwoord door Karel Boersma, docent van de opleiding Vastgoedrecht.

Wat is de juridische grondslag voor de vermindering van de huurprijs?

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de overheidsmaatregelen in verband met corona geen gebrek zijn in de zin van artikel 7:204 BW. Het is een onvoorziene omstandigheid ex 6:258 lid 1 BW op grond waarvan de rechter de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigingen of de overeenkomst zelfs kan ontbinden. De uitspraak is van toepassing voor huurders die qua omzet afhankelijk zijn van de komst van publiek én door de overheidsmaatregelen van de coronapandemie zijn gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of minder exploiteert. De Hoge Raad ziet dit als een uitzonderlijke, volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Een huurder kan in dit geval dus aanspraak maken op huurprijsvermindering. Bij huurcontracten die vóór 15 maart 2020 zijn aangegaan, gaat men ervan uit dat daarin geen rekening is gehouden met de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. De huurders van huurovereenkomsten kunnen op grond van onvoorziene omstandigheden dus wél een beroep doen op huurprijsvermindering.

Heb ik recht op huurprijsvermindering met een huurovereenkomst na 15 maart 2020?

De Hoge Raad sluit dit zeker niet uit. De huurder moet wel motiveren waarom de maatregelen omtrent de coronapandemie “onvoorziene, toekomstige omstandigheden” zijn die niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd. Huurder en verhuurder weten namelijk al sinds 15 maart 2020 dat de overheid maatregelen kan treffen in verband met het coronavirus. Beide partijen konden er dus al rekening mee houden in de huurovereenkomst.

Geldt huurprijsvermindering alleen voor de horeca?

Het geldt voor alle bedrijfsruimtes in de zin van artikel 7:290 BW, dus ook voor winkels. De uitspraak van de Hoge Raad geldt niet voor bedrijfsruimtes in artikel 7:230a BW, zoals sportscholen, cursuslocaties, schoonheidssalons en dergelijke. Zij hebben de gevolgen van de overheidsmaatregelen wel ervaren, het is nog niet duidelijk hoe hiermee wordt omgegaan.

Kan de huurder een beroep doen als de onderneming niet verplicht gesloten is geweest?

De uitspraak richt zich niet alleen op sluiting, maar ook op andere overheidsmaatregelen. Je denkt aan adviezen over de coronapandemie, waardoor het gehuurde niet of minder geëxploiteerd werd of als er geen of minder publiek in de 290-bedrijfsruimte kon door de overheidsmaatregelen.

Hoe bereken je de huurprijsvermindering?

De Hoge Raad geeft in de uitspraak een model dat helpt bij de berekening van de huurprijsvermindering. Het uitgangspunt is dat het nadeel als gevolg van de overheidsmaatregelen gelijk wordt verdeeld over de verhuurder en huurder. Tenminste, als dit niet reeds gecompenseerd is door de financiële steun van de overheid in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL). Het model is als volgt:

De Hoge Raad:

“Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.
5. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
6. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
7. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
8. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.”

Let op!

Dit model biedt een handvat voor de verdeling van het nadeel tussen huurder en verhuurder. De in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen ervoor zorgen dat er wordt afgeweken van de hiervoor bedoelde gelijke verdeling van het nadeel. Dit op grond van omstandigheden gelegen in de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen.

Kan de huurder achteraf aanspraak maken op huurprijsvermindering door onvoorziene omstandigheden?

De Hoge Raad oordeelt dat dit met terugwerkende kracht kan. Als er een procedure tussen de huurder en verhuurder loopt, kan de rechter de huurder de gelegenheid bieden om zijn stellingen hierop aan te passen.

Wie neemt het initiatief voor de vermindering van de huurprijs?

De huurder moet het initiatief nemen en bij de verhuurder aanspraak maken op huurprijsvermindering. Op de huurder rust hierbij de stelplicht en de bewijslast. Dat de coronamaatregelen als een onvoorziene omstandigheid kwalificeren behoeft geen toelichting. De huurder moet wel aantonen dat hij als gevolg hiervan omzetderving heeft geleden. Daarnaast moet de huurder de overige componenten van de berekening toelichten. De verhuurder kan daarna omstandigheden aanvoeren waarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een gelijke verdeling van het nadeel niet kan worden gevergd.

Ontdek het vastgoedrecht

De vermindering van de huurprijs is een recentelijke ontwikkeling binnen het vastgoedrecht, een rechtsgebied dat constant in verandering is. Wil je hier meer over weten? Schrijf je dan in voor de opleiding Vastgoedrecht van SBO. Docent Karel Boersma vertelt je graag meer over de vermindering van de huurprijs en andere zaken binnen het vastgoedrecht. Wil je het kennisniveau binnen jouw organisatie verhogen? Kies dan voor een Incompany-opleiding.