NVM-voorzitter Ger Jaarsma: “De overheid moet duurzaamheid beter verkopen“

Er is een groot tekort aan woningen, waardoor met name in de grote steden de prijzen sterk zijn opgelopen. NVM-voorzitter Ger Jaarsma laat zijn licht over deze materie schijnen.

Jaarsma windt er geen doekjes om. “Om aan de vraag naar woningen te voldoen, moeten we 80.000 huizen per jaar bouwen. Maar de afgelopen zeven jaar zijn er maar gemiddeld 50.000 per jaar gebouwd. Daardoor zitten we nu met een tekort aan zo’n 200.000 woningen. In alle segmenten, dus niet alleen starterswoningen. Neem senioren van wie de kinderen zijn uitgevlogen. Die zouden best de overstap willen maken van een eengezinswoning naar een gelijkvloers appartement. Maar veelal wel in de eigen vertrouwde omgeving. Als het aanbod dan klein is, blijven ze zitten in die eengezinswoning, terwijl een gezin graag naar hun woning zou willen verhuizen. Daarom moeten we voor alle segmenten woningen bouwen. Alleen zo krijg je de doorstroming weer goed op gang.”

Maatschappelijke trends volgen

Nog te vaak bouwen projectontwikkelaars en corporaties woningtypen die hun het beste uitkomen, vindt Jaarsma. “We moeten veel beter kijken waar behoefte aan is. Naar maatschappelijke trends en demografische ontwikkelingen. Neem jongeren. Die willen steeds vaker wonen, werken en recreëren op dezelfde plek. Zij trekken naar de stedelijke gebieden, waardoor daar een grote krapte is ontstaan. We zouden veel beter moeten kijken naar welke woningtypes precies vraag is. Onze nieuwbouwmakelaars hebben kennis van de lokale markt. Die kennis zou beter moeten worden benut.”

Slimmer bouwen

Tijdens de crisis is er ook niet slim gebouwd, vindt de NVM-voorzitter. “Op sommige plekken zijn appartementen gebouwd van slechts 40 vierkante meter. Leuk in het centrum van een grote stad maar daar buiten willen eenpersoonshuishoudens ook weer niet zo klein wonen. Je moet dan toch snel naar 60 tot 80 vierkante meter, met een balkon en een fietsenhok. We moeten ook veel slimmer bouwen, bijvoorbeeld twee appartementen van 60 vierkante meter naast elkaar, zodanig dat je van twee appartementen na verloop van tijd gemakkelijk één appartement kan maken als er dan vraag is naar grotere appartementen.”

Schaarste in middensegment

Het probleem van grote steden zoals Amsterdam is de schaarste in het middensegment, waardoor je een onevenwichtige samenstelling van de bevolking krijgt. “Aan de ene kant heb je de sociale huursector, met betaalbare woningen. Verdien je teveel om daarvoor in aanmerking te komen en kun of wil je niet kopen, dan ben je aangewezen op commerciële huur. Door de schaarste zijn de huren van die woningen enorm gestegen. Ze zijn onbetaalbaar voor veel jonge gezinnen, die daarom de stad verlaten. Zo ontstaat een stad met aan de ene kant jonge gezinnen met een laag inkomen en aan de andere kant oudere mensen met een hoog inkomen. Er zit niks tussenin.”

De huidige krapte op de huurwoningmarkt is deels ook te wijten aan de woningcorporaties, meent Jaarsma. “Zij zijn in de crisis ook fors minder gaan bouwen. Vroeger gingen corporaties ook tijdens een crisis door met bouwen. Ze kregen dat altijd gefinancierd. Maar doordat hun financiële positie leek te verslechteren zijn corporaties gestopt met bouwen en met het verkopen van woningen. Corporaties hadden de afgelopen jaren meer woningbezit kunnen verkopen, vind ik. Dan hadden ze ook geld gehad voor nieuwbouw. Er is een groot verschil met vorige crises. Hadden ze wel kunnen bouwen, dan was het tekort aan woningen in het middensegment misschien maar half zo groot geweest.”

Samenwerking sociale-huursector en vrije sector

Het probleem van de woningschaarste zou gezamenlijk moeten worden aangepakt, aldus Jaarsma. “Vroeger zaten de particuliere vrije sector en de sociale-huursector elkaar geregeld in de haren. Nu is dat wat minder, omdat de overheid heeft geprobeerd harde grenzen te trekken: dit doen de woningcorporaties, dit doen private investeerders. Dat is geen onverdeeld succes; er is nog steeds veel onduidelijk en beide hebben ze zowel onder als boven de liberalisatiegrens bezit. Toch denk ik dat ze samen hele wijken zouden kunnen bouwen, op voorwaarde dat duidelijk is wie wat mag doen. Verder denk ik dat waar mogelijk nog steeds dat corporaties een deel van hun woningbezit dat boven liberalisatiegrens ligt zouden moeten verkopen. Zoals gezegd ontstaat er aan de onderkant dan meer ruimte om te investeren. En helderheid naar partijen.”

Aanjager woningmarkt

Het nieuwe kabinet lijkt het over een nieuwe koers te gaan varen. “Het vorige kabinet zag geen rol voor de rijksoverheid in het woningmarktbeleid. De nieuwe regering ziet het anders en wil een landelijke aanjager die ervoor zorgt dat de nieuwbouwopgave wordt gerealiseerd. Ik hoop dat hij of zij zich sterk maakt voor het sneller bouwrijp maken van locaties, het sneller afgeven van vergunningen, het bouwen van woningtypen waar vraag naar is, maar ook: zorgen dat we meer jongeren opleiden tot timmerman of loodgieter. We hebben een schreeuwend tekort aan goede vaklieden.”

Beperkte interesse in energielabel

En dan staan we als Nederland nog voor de verduurzaming van het woningbezit. Nederland wil de CO₂-uitstoot als gevolg van de verwarming van woningen drastisch verlagen. Uiterlijk in 2050 moeten alle woningen in Nederland energieneutraal zijn. Dat is een majeure operatie die woningeigenaren veel geld gaat kosten, als we dat al op woningniveau gaan bereiken. De kosten voor het ombouwen van een gemiddelde woning worden geraamd op 50.000-80.000 euro. Jaarsma: “De eerste vraag is: kunnen en willen woningeigenaren die kosten zelf dragen en wat kunnen hypotheekbanken of pensioenfondsen hierin betekenen? De tweede vraag is: is de investering terug te verdienen? Tot nu toe lijkt het erop dat je die investering niet terugverdient. Mensen kijken bij de aankoop van een woning ook beperkt naar het energielabel. Ze vinden het belangrijker dat de woning past bij hun smaak en hun levensfase.”

Eigenlijk, aldus Jaarsma, ontbreekt het aan een goed eindbeeld. “Mensen willen weten waar ze aan toe zijn, welke stappen moeten worden gezet, wat het kost en wat het oplevert. Maar die informatie is er niet. De overheid zegt alleen: we moeten verduurzamen. Zo ga je consumenten echt niet verleiden. Je moet een aanlokkelijk perspectief schetsen, zoals in de jaren zestig werd gedaan toen we overstapten van steenkolen op aardgas. Het gas werd destijds echt verkocht door de overheid, die veel meer de lead had in die transitie. Dat is nu bij duurzaamheid nog niet het geval. Dat moet echt beter.”

Nationaal Woning Congres | 7 december 2017 

Horen wat de laatste ontwikkelingen zijn? Tijdens het Nationaal Woning Congres brengen wij alle stakeholders bij elkaar om gezamenlijk te kijken naar de kansen en uitdagingen die er liggen, zowel in de huidige markt als de toekomstige.  Ger Jaarsma is een van de sprekers.

Download de brochure