SBO Blog Het blog van Studiecentrum voor Bedrijf en Overheid
Grote kansen in samen herontwikkelen bestaande wijken
Er liggen enorme kansen in het samen herontwikkelen en verduurzamen van stedelijke gebieden waar corporaties veel bezit hebben. Dat zijn kansen voor corporaties, marktpartijen en bewoners. Aldus Bart van Breukelen, voorzitter van NEPROM, en directeur van projectontwikkelaar Synchroon. Samen met de voorzitter van woningbouwverenigingenkoepel Aedes geeft hij een presentatie op het Nationaal Woningcongres van het Studiecentrum voor Bedrijf en Overheid.
Hoe kunnen we volgens u de woningsector beschikbaar, betaalbaar en betrouwbaar houden?
Niet overal is voldoende aanbod van betaalbare sociale en middenklasse (huur)woningen. Met name in het Westen en in de grote steden is dat een probleem. Als NEPROM geloven we in het belang van een ongedeelde stad: iedereen moet er kunnen wonen. Daarbij moet je genuanceerd kijken naar ‘betaalbaarheid’ in relatie tot de locatie. In Nederland hebben we geen steden zoals elders in Europa, waar die forens-tijden binnen de stad onaanvaardbaar oplopen. Wel belangrijk is dat de woningproductie omhoog gaat. Bouw- en ontwikkellocaties zijn schaars. De oplossing ligt dan ook in afspraken maken over welk segment woningen op welke locatie komt, maar vooral ook nieuwe locaties aanboren.
Hoe verloopt het contact met de overheden?
De overheid heeft een stevige bouwopgave, maar niet alle gemeenten zien de urgentie. Sommige zijn er voortvarend mee bezig, andere zijn voorzichtig; zij geven de schaarste aan bouwlocaties geen prioriteit. Wij vinden dat het Rijk meer moet stimuleren, kaders schetsen en investeren in infrastructuur en milieumaatregelen Nieuwe woningbouwlocaties hangen sterk immers samen met beslissingen op Rijksniveau. Als verschillende ruimteclaims om voorrang strijden, moet het Rijk de knoop doorhakken. Het Rijk kan de lagere overheden aanjagen in de uitvoering.
Hoe kunnen de sociale woningsector en de vrije sector samenwerken?
Daar is voor nodig dat marktpartijen (ontwikkelaars en beleggers in vrije sector segment) ook in lastige wijken, samen aan de slag willen gaan. Woningcorporaties hebben niet op alle locaties zomaar ontwikkelpartners voor het oprapen. In de crisis verkozen ontwikkelaars vooral snel renderende projecten. In grotere steden herstructureren kost tien tot twaalf jaar. Dus ontwikkelaars moeten met een lange termijn visie participeren. Tegelijkertijd moeten corporaties accepteren en omarmen dat voor een gedifferentieerd programma de samenwerking met marktpartijen noodzakelijk is. Dat vloeit nu eenmaal voort uit de woningwet.
Voor ontwikkelaars en corporaties is een oude stadswijk aanpakken een stuk complexer dan een nieuwbouwwijk realiseren. Ze moeten de complexiteit van de stad begrijpen. Dat vergt empathisch vermogen en langjarige investeringen. Sommige ontwikkelaars vinden dat te lang duren, en te complex. Corporaties kunnen strenger selecteren welke ontwikkelaars bij de opgave passen. De keuze van de goede partner is het belangrijkste om een samenwerking in de stad te laten slagen. Dan let je op het financieel weerstandvermogen en de track record. Je kijkt naar het personeelsbestand en checkt of de noodzakelijke contactuele eigenschappen aan boord zijn.
Wat voor rol zouden bewoners kunnen vervullen?
De positie van consumenten bij ontwikkeling van nieuwbouw is al sterk verbeterd in de laatste paar jaar. En nu de markt weer meer overspannen raakt, moeten we de klant centraal blijven stellen. Op het gebied van ruimtelijke planning hebben bewoners nog te weinig te vertellen. Professionals bepalen welke woonmilieus goed zijn voor mensen. Mijn suggestie zou zijn om consumenten te betrekken. Je moet in overleg met de klant komen tot definitieve keuzes.
Het Rijk maakt de omgevingsvisie. En daarin zijn tal van dilemma’s aan de orde: grote gebieden groen of investeren in windmolens? De vraag is hoe we bewoners kunnen laten meedenken. Dat geldt ook voor de vraag welk type woonmilieus je wilt ontwikkelen. Bij stedelijke verdichting moet je oog hebben voor de zorgen van je bestaande bewoners. Je mag aan de andere kant ook stevig zijn en je route uitzetten. Zonder rechte rug krijg je geen tempo in de ontwikkelingen van de steden.
Hoe ziet volgens u de toekomst van de woningmarkt eruit in 2030?
Structureel kunnen we dat redelijk goed bedenken. Welke structurele vraag er is naar nieuwe woningen, hoe de demografie zich ontwikkelt. De economische conjunctuur is lastiger te voorspellen..
Sommige dingen weten we al wel: de bestaande voorraad moet veel duurzamer worden qua energieprestatie. Binnensteden moeten minder auto-intensief worden. Er liggen grote kansen om het leefklimaat te verbeteren. Zo wordt in Den Haag een nul-auto project ontwikkeld, met 370 woningen. Wil je grote binnenstedelijke gebieden autoluw maken, dan moet je iets doen om auto’s aan rand van de stad te houden. En buiten de steden zijn we dan hopelijk volop aan het bouwen aan nieuwe energieneutrale buitenwijken. Waar mensen de ruimte hebben om te wonen zoals ze graag willen, én snel met het openbaar vervoer de binnensteden kunnen bereiken. Tegelijkertijd zijn we aan het werken aan de verbetering van de kwaliteit van de gebieden binnen de groene contouren.
Wat zijn volgens u randvoorwaarden die noodzakelijk zijn om dit te bereiken?
Al vaak genoemd is dat we een andere houding nodig hebben. En als we meer gebiedsgericht gaan werken, komt er ook een andere vraag naar financiering. En dan is dus ook een meer open houding van banken nodig. Gelukkig gaat dat geleidelijk aan al weer beter.
Het Nationaal Woning Congres, 7 december 2017 in Utrecht
Hoe maken we de woningsector toekomstbestendig?
Tijdens het Nationaal Woning Congres brengen wij alle stakeholders bij elkaar om gezamenlijk te kijken naar de kansen en uitdagingen die er liggen, zowel in de huidige markt als de toekomstige.
Kom luisteren op ons Nationaal Woning Congres!
