5 tips voor een effectief leegstandsbeleid

Auteur: Paul Kersten (interim adviseur economische zaken en regionale samenwerking)

 We ontkomen er niet aan. Leegstand blijft om beleid vragen. Elke gemeente kampt ermee en het meest prominent daarvan is de winkelleegstand.

Acquisitie wordt opgetuigd, tijdelijke invulling verzonnen en soms is er de intentie om tot concentratiebeleid te komen. Maar de realiteit is dat leegstand desondanks groeit: alle signalen duiden erop dat het winkelaanbod vooral zal blijven afnemen. En dat vergt een nieuwe oriëntatie èn nuancering. Een aantal tips daarvoor:

1. Besef: elk centrum heeft leegstand

Heel eerlijk: omdat elk winkelcentrum kampt met leegstand, laat de consument zich er in zijn of haar keuze eigenlijk steeds minder door leiden. Die gedachte kan tot geruststelling leiden, en voor een deel is dat ook reëel. Maar let wel: want er is wel degelijk leegstand die ertoe leidt dat consumenten een winkelcentrum links laten liggen. En dat is de leegstand die in het winkelcentrum ofwel erg storend aanwezig is, of tot een verloederd beeld leidt. Dat is de leegstand die pijn doet en dus aangepakt moet worden. En voor de overige leegstand geldt dat, als het voor het centrum geen pijn doet, hoeft het niet (met prioriteit) aangepakt te worden.

2. Bepaal het concentratiegebied

Concentratiebeleid zorgt ervoor dat het winkelaanbod dat nog aanwezig is, elkaar versterkt. En zeker bij een verdere afname van het aantal winkels, zal het resterende aanbod alleen aantrekkelijk blijven voor consumenten als het gemakkelijk gecombineerd te bezoeken is. Kies daarbij het gebied dat niet alleen voldoende winkelconcentratie heeft, maar ook gepaste ruimte (leegstand) biedt voor nieuwkomers. En ben eerlijk over aanloopstraten: lang niet alle aanloopstraten hebben nog een winkeltoekomst. Stem de keuze voor het gebied af met ondernemers en vastgoedeigenaren die in staat zijn om voorbij de eigen belangen te kijken. Markeer het gekozen gebied en communiceer het met de markt èn binnen de gemeentelijke organisatie. En inventariseer de detailhandelsruimte in bestemmingsplannen die buiten het concentratiegebied vallen.

3. Kies welke leegstand aangepakt moet worden

Als het concentratiegebied helder is, wordt het ook duidelijk welke rol is weggelegd voor de aanwezige leegstand. De leegstand in het concentratiegebied wordt voor detailhandel behouden, de leegstand buiten het concentratiegebied moet het stempel transformatie krijgen. Bepaal bij de leegstand in het concentratiegebied welke panden “pijn” doen en welke niet – puur vanuit de consument gekeken. Laat financiële pijn bij eigenaren hier geen rol in spelen. Focus vervolgens de aanpak en de middelen op die pijnpunten. Maak die keuze ook duidelijk.

4. Stimuleer verhuizingen

Vergeet acquisitie, maar zet in op verhuizen. Natuurlijk blijven er kansen om nieuwe winkels aan te trekken, maar besef dat acquisitie bij de meeste (kleinere) centra bitter weinig resultaat heeft gehad. Veel meer effect heeft het stimuleren van lokale winkels om te verhuizen naar het concentratiegebied. Dat gaat echter niet vanzelf: solitair gelegen winkels die het hoofd boven water kunnen houden zijn veelal prima in staat om zelfstandig consumenten te blijven trekken. Daarbij spelen lagere huisvestingskosten uiteraard een rol. Het zorgt er voor dat solitaire winkels dan ook weinig reden zien om naar de winkelconcentratie te gaan. Besef dat het belang van verhuizen niet ligt bij de solitaire winkel, maar bij de winkels in het concentratiegebied. Het stimuleren van verhuizing zal daarom al snel een financiële tegemoetkoming vragen. Een fonds, gevuld vanuit gemeente en de vastgoedeigenaren plus ondernemers in het concentratiegebied is hiervoor een goed startpunt.

5. Zoek voldoende transformatiemogelijkheden

Er moet naar alternatieve invulling gezocht worden voor de leegstand buiten het concentratiegebied. En dat geldt zeker ook voor de leegstand die ontstaat na een verhuizing. Daarbij moet uiteraard gezorgd worden dat deze locaties niet opnieuw met winkels gevuld worden. Met het creëren van voorzienbaarheid moet daarbij planschade voorkomen worden, wanneer de detailhandelsbestemming geschrapt wordt. Echter: beter nog is zorgen dat een lucratieve herbestemming mogelijk is. Appartementen liggen vaak voor de hand, maar woningbouwprogramma’s moeten dan wel ruimte bieden. Wanneer woningbouwprogramma’s gekoppeld zijn aan gemeentelijke grondexploitaties is het vinden van ruimte een (bestuurlijke) keuze in prioriteiten. Hou daar rekening mee. Transformatie hoeft echter niet enkel woningbouw te betekenen. Menige gemeente heeft sociaal maatschappelijke opgaven die ook huisvesting vragen. Voor medewerkers van economische zaken blijven die opgaven vaak uit het zicht, omdat deze opgaven bij collega’s liggen die ze vrijwel nooit treffen. Het moeten vullen van leegstand is een prima aanleiding om deze bron aan te boren!