Winkel-, aanloop- en transformatiegebied: hou vast aan het compacte centrum

^{Door: Paul Kersten, hoofddocent van de SBO opleiding Beleidsmedewerker Economische Zaken}

Is jullie gemeente klaar om de aanstaande nieuwe leegstand in het centrum aan te pakken? Al enige jaren wordt voorspeld dat het winkelaanbod nog met zo’n 25% zal krimpen in onze winkelstraten. De coronacrisis heeft, dankzij de financiële hulp van onze overheid, gezorgd voor een stilstand in die ontwikkeling. Tijdelijk, want het ziet er naar uit dat de eerder verwachtte winkelsluitingen er nu echt aan zitten te komen. En die sluitingen komen bovenop de reeds aanwezige leegstand. Wat nu?

Een impuls geven aan de samenwerking van de ondernemers of aan de citymanagement organisatie is zeker nodig. De koop lokaal campagnes hebben juist in de coronatijd hun effect bewezen. Maar het zal zeker niet genoeg zijn. We zullen moeten wennen aan een kleiner aantal winkels in de centra en voor dat winkelaantal moet wel aantrekkelijk blijven als geheel. Dat vraagt om een kleiner gebied waarin de winkels in een meer aaneengesloten geheel kunnen blijven functioneren. Het betekent verplaatsen van winkels en dat vraagt dan om perspectief voor de panden die hierdoor leeg komen te liggen in wat we transformatiegebied noemen.

Voor zowel het winkelgebied als het transformatiegebied is het noodzakelijk om als overheid een rechte rug te tonen: in het winkelgebied mag leegstand alléén gevuld worden met (verplaatste) winkels en in het te transformatiegebied juist niet. Of omgekeerd: de leegstand in het winkelgebied mag niet veranderen in wonen of kantoorruimte en in het transformatiegebied is geen ruimte meer voor ontwikkelingen waarbij ruimte in de plint gebruikt wordt voor een winstgevender commerciële ontwikkeling. Pandeigenaren en projectontwikkelaars zullen het toch blijven proberen en het is zaak om met zowel onze RO-collega’s als onze bestuurders de poot stijf te houden. Dat is lastig, maar uiterst noodzakelijk om het resterende winkelaanbod in een aaneengesloten gebied voldoende toekomst te blijven bieden. Doen we dat niet, dan verliest het restant aan min of meer losliggende winkels snel haar aantrekkingskracht op de consument. En die consument heeft ruim voldoende alternatieven: als mobiele consument richting andere, grotere centra of richting online aanbod.

Wil je bij het schrappen van winkelbestemmingen in het transformatiegebied niet geconfronteerd worden met planschades, zorg dan spoedig voor voorzienbaarheid door de intentie tot schrappen publiek te maken middels een formeel besluit. Maar daarvoor is het dan wel noodzakelijk om het juiste winkel- of transformatiegebied te bepalen, uiteraard in een goed participatieproces. Breng daarbij de huidige invulling van het centrum in kaart, vergelijk het met het nog altijd geldende bestemmingsplan en kijk waar een verandering van de bestemming nodig is. Maak logische keuzes op basis van de vraag “moet hier een winkel zitten, of moet hier vooral geen winkel zitten?” En aan de rand van het winkelgebied, het aanloopgebied, geldt de vraag “mag hier een winkel zitten?”

Het rijk en diverse provincies bieden subsidies om centra vitaal te houden. Maak bij de inzet van die subsidies vooral de keuze om de gewenste compacte centra mogelijk te maken: stel heel duidelijk de voorwaarden die bij het winkelgebied en bij het transformatiegebied horen. Laat je niet verleiden tot het subsidiëren van vastgoedontwikkeling met winkels in de plint in het transformatiegebied. En laat je ook niet verleiden om het winkelgebied te vergroten zodat een vastgoedproject er dan wel in valt. Laat je leiden door de logische keuzen die middels participatie gemaakt zijn.