SBO Blog Het blog van Studiecentrum voor Bedrijf en Overheid
Vincent Gruis is hoogleraar Housing Management aan de TU Delft. Binnen zijn leerstoel houdt hij zich bezig met de vraag hoe woningbeheerders en ontwikkelaars hun voorraad en activiteiten kunnen aanpassen aan de maatschappelijke opgave. Deze vraag is van toenemend belang nu het beheer van de woningvoorraad een steeds groter deel van de bouwopgave vormt en er flinke uitdagingen zijn voor corporaties, ontwikkelaars, beleggers en overheden om hier met schaarser wordende middelen invulling aan te geven.
Vincent verzorgt op 2 oktober, tijdens de strategiedag van het Nationaal Symposium Woningcorporaties, het dagvoorzitterschap. Reden om hem voorafgaand een aantal vragen te stellen over de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt.
Wat denkt u dat de gevolgen zijn van de verhuurdersheffing voor de dienstverlening en klanttevredenheid van corporaties?
Corporaties zijn druk bezig hun bedrijfsprocessen te optimaliseren. Veel corporaties geven hierbij aan dat dit niet ten koste mag en zal gaan van de kwaliteit van de dienstverlening. Dat is mooi, want over het algemeen scoren corporaties goed op dit punt als we kijken naar klanttevredenheidscijfers van bijvoorbeeld het KWH. Toch is het de vraag of de klanttevredenheid niet toch zal teruglopen. Afnemende onderhoudsbudgetten, toenemende automatisering en daarmee gepaard gaande anonimisering en wellicht ook bezuinigingen op leefbaarheidsactiviteiten en zichtbare aanwezigheid in de wijk zouden in principe ook een reactie bij de klant op moeten roepen.
De vraag is of dit heel erg gevonden moet worden. Als deze maatregelen worden genomen om de betaalbaarheid van het wonen zo goed mogelijk te behouden, zou dit waarschijnlijk ook de keus zijn die de klant zelf zou maken. En als de diensten afnemen en de klant reageert niet, zegt dat ook wat. Misschien leverden corporaties dan wel diensten die niet significant worden gewaardeerd door klanten, in de categorie ‘leuk, maar het hoeft niet per se’.
Kortom, interessante tijden en alle reden om de ontwikkeling van de klanttevredenheid ook nu te blijven volgen.
Moet in de strategie van corporaties de nadruk niet veel meer komen te liggen op behoud van betaalbaarheid dan op verhoging van kwaliteit?
Bij corporaties zien we een aardige paradox als we kijken naar reacties op onder meer de parlementaire enquete en de verhuurdersheffing. Enerzijds zien we dat ze ontzettend graag willen werken aan verbetering van hun imago. Anderzijds klagen corporaties vooral over de aanval op hun investeringscapaciteit. Nog veel te weinig zien we corporaties in het publieke debat optreden als advocaat van hun huurders. Het beeld dat in de maatschappij zal blijven hangen is dan ook niet van een sector die vooral warme gevoelens heeft voor mensen, maar vooral voor stenen. Hopelijk is dit niet 1 op 1 te vertalen naar de strategie die zij volgen. Onderzoeken van OTB en RIGO wijzen immers uit dat er alle reden is om zorgen te maken over de eigen mensen, zoals René Scherpenisse dat uit zou drukken.
Kortom: tijd voor een expliciet binnen vastgesteld en met en naar buiten gecommuniceerd betaalbaarheidsbeleid van corporaties en een stevige publieke lobby voor afdracht van een flink deel van de verhuurdersheffing naar de huurtoeslag.
Werken corporaties wel voldoende onderling samen?
Samenwerken is een kernwaarde van veel corporaties. Samenwerken was daarbij tot voor kort vooral gericht op partners in het publieke domein en, toen er nog geïnvesteerd kon worden, met projectontwikkelaars. Onderling samenwerken beperkte zich vaak tot de woonruimteverdeling, min of meer gemeenschappelijke lobby’s, ad hoc initiatieven en soms ook enige afstemming van investeringsprogramma’s. Verdergaande samenwerking betekende eigenlijk gewoon fuseren. Dit is snel aan het veranderen. Wat een beetje financiële druk niet kan doen. Toch zal het lastig blijven om echt op grote schaal van de grond te trekken en niet in de laatste plaats om de menselijke factor. Zoveel professionals, zoveel meningen. Verbindend leiderschap zal dan ook nog een iets andere lading moeten krijgen in de sector.
Moeten corporaties niet veel radicaler reorganiseren, of lukt het nog met een beetje optimaliseren?
Dit is een hersenkraker. Enerzijds wijst onderzoek naar reorganisaties uit dat als je half werk doet, je halverwege ook weer terugvalt in je oude patroon. Anderzijds zijn radicale reorganisaties zelf ook heel kostbaar en zijn kinderziektes inherent verbonden aan het proces van wedergeboorte. En, hoewel er zeker corporaties zijn die al wat explicieter insteken, is het de vraag of de druk van buiten al voldoende is om op grote schaal radicale reorganisaties te verwachten. Hoezo? Er is toch een enorme verhuurdersheffing in aankomst? En dat in tijden waarin het op de markt toch al niet meezit? Tja, veel corporaties geven nog steeds aan de financiële klap op te kunnen vangen door optimalisatie van hun eigen bedrijfsvoering, bijstelling van plannen en benutting van ruimte om huren te verhogen. Toch valt er veel voor te zeggen om te pleiten voor nieuw lef. Nu geen lef gericht op risicovolle investeringen, maar lef om echt andere organisatiestrategieën uit te proberen. Liefst niet allemaal tegelijk en hetzelfde om risico’s voor de sector te beperken en leereffecten te optimaliseren. Liefst ook een beetje in samenspraak met BZK om politieke legitimiteit niet (opnieuw) te verspelen. En liefst gepaard gaande met een degelijke evaluatie door externe deskundigen, want we kijken allemaal vaak een beetje door een roze bril naar onze eigen initiatieven. U begrijpt, ik bied mij aan ;-)…
Nationaal Symposium Woningcorporaties
Vincent Gruis is één van de sprekers van het Nationaal Symposium Woningcorporaties (NSW) op 30 & 31 oktober 2013. Het NSW is al 12 jaar hét jaarlijkse platform voor de woningcorporatiesector en overheden.
Het symposium op 30 oktober staat in het teken van de transitie naar een toekomstige woningcorporatie. De strategiedag van 31 oktober, waar Vincent Gruis de dagvoorzitter is, heeft als thema ‘De grote herzieningssessie, aan de slag voor een toekomstbestendig ondernemingsplan.
De uitgebreide programma’s van beide dagen, alle sprekers en meer informatie (bijvoorbeeld voor de 2=1 actie voor woningcorporaties) kunt u terugvinden op de website van het Nationaal Symposium Woningcorporaties.
