SBO Blog Het blog van Studiecentrum voor Bedrijf en Overheid
Woningcorporaties staan onder grote (politieke & financiële) druk en de noodzaak voor aanpassing in strategie en bedrijfsvoering is groot. Reden om Hedy van den Berk, Bestuurder Havensteder, te vragen naar haar (toekomst)visie.
“De grootste uitdaging is om de eigen koers vast te houden in een wisselende politieke constellatie en in onzekere economische tijden. De politiek heeft grote invloed op de strategie van corporaties. De politieke horizon reikt vier jaar. De opgaven die corporaties aangaan, waaraan de financiële ratio’s en scenario’s op gebaseerd zijn en waarop de corporatie stuurt, bestrijken een tijdsspanne van 40 – 50 jaar.“
Moet in de strategie van corporaties de nadruk niet veel meer komen te liggen op behoud van betaalbaarheid dan op verhoging van kwaliteit?
De huren zijn in juli met gemiddeld 4,7 procent gestegen (bron CPB). Dit is de grootste stijging sinds 1994. De sociale huursector is de grootste in het huursegment, dus de huurders van corporaties voelen dit het meest. En wij voelen dat als corporatie ook. Huurders die in betalingsproblemen komen, huurders met betalingsachterstanden. Maatschappelijk en bedrijfseconomisch een ontwikkeling waar de corporatie zeker rekenschap van moet geven en op zal moeten acteren.
Tegelijkertijd zit de corporatie in een spagaat. Haar vermogen zit in de stenen en is niet makkelijk en snel liquide te maken, zeker niet in deze (woning)markt. Om extra heffingen te kunnen betalen (loyaliteitsheffingen zoals voor Vestia en andere corporaties en de verhuurdersheffing) is het nodig om de inkomstenpositie te verbeteren en de kosten en investeringen te verlagen.
Aan de inkomenskant gebeurt dat door verkoop van woningen en verhoging van de huren (indien mogelijk). Als de corporatie dit niet doet, kan zij niet (meer) aan haar verplichtingen voldoen.
Aan de kostenkant wordt er gekeken naar verlaging van kosten van onderhoud, bedrijfslasten en lonen en salarissen. De nadruk ligt sinds eind vorig jaar niet op verhoging van kwaliteit (investeren in onderhoud en nieuwbouw), maar op behoud van kwaliteit. In sommige gevallen nemen we voor lief dat de kwaliteit daardoor onder druk komt te staan.
Er zijn uitzonderingen in de branche. Een aantal corporaties hebben een goede liquiditeitspositie en kunnen gewoon doorgaan met investeren. Voor de corporaties in grote steden, geldt dit absoluut niet. Die hebben in het verleden (op basis van prestatieafspraken met gemeenten) zwaar geïnvesteerd in de bestaande voorraad, in nieuwbouw en in leefbaarheid. Daardoor is er sprake van een hoge schuldenlast met behoorlijke risico’s bij rentewijzigingen. De nadruk in de strategie van de corporaties komt dan ook noodgedwongen veel meer te liggen op financiële duurzaamheid, boven behoud van betaalbaarheid en verhoging van kwaliteit. De laatste twee onderwerpen kunnen alleen gerealiseerd worden als het eerste is bereikt.
We willen wel op korte termijn met onze huurdersorganisaties op zoek naar wat we binnen deze context kunnen doen voor mensen die echt in de knel komen.
Wat wordt de grootste uitdaging in de aanpassing van de strategie en organisatie van corporaties?
De grootste uitdaging is om de eigen koers vast te houden in een wisselende politieke constellatie en in onzekere economische tijden. We kiezen hierin onze eigen lijn en hebben blijvende aandacht voor mensen die niet zelf in wonen kunnen voorzien.
De politiek heeft grote invloed op de strategie van corporaties. De politieke horizon reikt vier jaar. De opgaven die corporaties aangaan, waaraan de financiële ratio’s en scenario’s op gebaseerd zijn en waarop de corporatie stuurt, bestrijken een tijdsspanne van 40 – 50 jaar. Als de politiek tot een verandering besluit is dat niet zo maar verwerkt in de strategie en operatie van de corporatie. We zullen dus een modus moeten vinden om sneller en flexibeler op veranderende marktomstandigheden in te kunnen schieten.
Werken corporaties wel voldoende onderling samen?
Op gemeentelijk niveau (regio Rotterdam) is dit naar ons idee voldoende aan de orde. Op landelijk niveau is het de vraag of samenwerking meerwaarde biedt. Grootstedelijke corporaties werken in een andere realiteit, dan bijvoorbeeld corporaties in krimpgebieden. Corporaties in postcodegebieden waar de woningmarkt lastig is, hebben een andere opgave dan corporaties in postcodegebieden waar de woningmarkt relatief floreert.
In de belangenbehartiging kan het veel beter. Je zou als branche een opinie formuleren die eenduidig uitgedragen wordt.
Een andere vraag is hoe het zit met de onderlinge loyaliteit. Na alle debacles in de sector (Vestia, WSG,…) is het de vraag of het reëel is om de financiële consequenties van zonnekoningengedrag en mismanagement op deze manier af te dekken. Het concept van de solidariteit is een groot issue.
Moeten corporaties niet veel radicaler reorganiseren, of lukt het nog met een beetje optimaliseren?
Het is heel radicaal wat er op dit moment gebeurt. Er wordt radicaal gereorganiseerd, zowel organisatorisch als op het gebied van de investeringen.
In een aantal gevallen gebeurt het in stappen, dus lijkt het wellicht minder radicaal. Over de gehele linie gaat om 30% reductie in bedrijfslasten. Dat is aanzienlijk.
Nationaal Symposium Woningcorporaties
Hedy van den Berk is één van de sprekers van het Nationaal Symposium Woningcorporaties (NSW) op 30 & 31 oktober 2013. Het NSW is al 12 jaar hét jaarlijkse platform voor de woningcorporatiesector en overheden.
Het symposium op 30 oktober staat in het teken van de transitie naar een toekomstige woningcorporatie. De strategiedag van 31 oktober, waar Hedy van den Berk één van de sprekers is, heeft als thema ‘De grote herzieningssessie, aan de slag voor een toekomstbestendig ondernemingsplan.
De uitgebreide programma’s van beide dagen, alle sprekers en meer informatie (bijvoorbeeld voor de 2=1 actie voor woningcorporaties) kunt u terugvinden op de website van het Nationaal Symposium Woningcorporaties.
