SBO Blog Het blog van Studiecentrum voor Bedrijf en Overheid
Dat het anders moet in de woningcorporatiesector, daar zijn de meesten het wel over eens. Maar hoe en langs welke wegen?
Wat is de rol van de gemeente bij deze veranderingen? En welke stappen zouden woningcorporaties moeten zetten? Vragen die, door samen het gesprek aan te gaan, de komende tijd beantwoord moeten worden. Wij stelden Albert Smit (gemeente Assen) en Aldert Dreimüller (de regie-corporatie) een aantal vragen omtrent de toekomst van de corporatiesector.
Albert Smit, wethouder gemeente Assen
Wat zijn de effecten van verhuurdersheffing voor de corporatiesector?
De effecten van de verhuurdersheffing zien we feitelijk al sinds eind 2012, na de presentatie van het Regeerakkoord. Corporaties werden als gevolg van de aangekondigde maatregelen in het Regeerakkoord geconfronteerd met beperkte of geen borgingsmogelijkheden bij het WSW. Veel woningbouwcorporaties hebben sindsdien plannen voor nieuwbouw geschrapt en/of in de ijskast gezet, temperen investeringen in energiebesparende maatregelen, bezuinigen op onderhoud en zijn terughoudend waar het gaat om maatschappelijke investeringen. Kortom er zal gedurende een langere periode lokaal minder worden geïnvesteerd door de corporaties als gevolg van de verhuurdersheffing. Dat is slecht voor de volkshuisvesting, de betaalbaarheid van het wonen, de leefbaarheid en de lokale economie. Daarna zal het herstel van investeringen in de nieuwbouw geleidelijk gaan groeien, zeker ook omdat naar verwachting in de woningmarkt de huurmarkt leidend blijft. Hierin is een flexibel functionerende arbeidsmarkt voor een belangrijk deel debet aan. (meer tijdelijke en wisselende arbeidsverbanden).
Ander effect is dat nu kritisch naar bezuinigingsmogelijkheden op eigen organisatie wordt gekeken. Dat is goed zolang de kwaliteit van de dienstverlening niet in het gedrang komt.
Hoe ingrijpend die effecten werkelijk zullen zijn gaan we straks zien wanneer de bedrijfsplannen voor 2014 en later door de corporaties worden gepresenteerd.
Hoe ziet de toekomstige kerntaak van woningcorporaties er volgens u uit?
Ik blijf voorstander van een brede taakopvatting voor woningcorporaties, maar besef tegelijkertijd dat dit knelt met de toekomstige investeringsmogelijkheden van corporaties. Dus smaller dan nu.
De belangrijkste kerntaak is en blijft uiteraard het bieden van voldoende betaalbare en kwalitatief goede huisvestingsmogelijkheden voor de doelgroep. Dat houdt wat mij betreft niet op bij de woning zelf maar gaat ook over de omgeving en sociale maatschappelijke aspecten. Daarom zie ik zeker een toekomstige taak en betrokkenheid bij leefbaarheid, wijk-/buurtvernieuwingen, ondersteuning van bewoners, etc. Dit alles echter wel met gezond verstand. Of realisatie van maatschappelijk vastgoed daartoe behoort is de vraag. Vanuit leefbaarheidsoptiek is er iets voor te zeggen en het is mooi wanneer het kan, bijvoorbeeld in combinatie met woningbouw, maar wanneer de tering naar de nering moet worden gezet is dit een punt van discussie. Daarnaast zie ik ook een taak op het vlak van huisvesting van de groep middeninkomens die nu tussen wal en schip valt, althans alleen daar waar de markt het af laat weten.
Wat is de nieuwe rol van gemeentes in de samenwerking met woningcorporaties en het toezicht daarop?
Ik voorzie geen grote wijzigingen in de rol van gemeenten bij de samenwerking met woningcorporaties. De gemeente voert als behartiger van het algemeen belang de regie en blijft primair verantwoordelijk voor het lokaal woonbeleid. Dat dient uiteraard tot stand te komen met lokale stakeholders, waaronder woningcorporaties. In het verlengde daarvan nemen gemeenten ook het initiatief om prestatieafspraken te maken.
Het toezicht op de woningcorporaties hoort wat mij betreft niet thuis bij de gemeenten, maar bij een onafhankelijke autoriteit. Of dat het sterk financieel georiënteerde WSW moet zijn is de vraag. Het gaat immers niet alleen om financieel toezicht, maar ook het toezicht op de maatschappelijke prestaties. Gemeentelijk toezicht zou, afgezien van praktisch problemen (welke gemeente doet het toezicht bij landelijk en regionaal opererende corporaties), een lastige dubbelrol voor de gemeenten betekenen.
Hoe moet de samenwerking tussen gemeentes en corporaties er in de toekomst volgens u uit gaan zien?
Ook voor wat betreft de samenwerking zie ik niet zozeer een wijziging in de toekomst, maar veel meer een betere invulling met minder vrijblijvendheid. Gemeenten en woningcorporaties zitten nu als gelijkwaardige partijen om tafel om afspraken te maken. Dat moet zo blijven, maar daarvoor is het wel nodig dat de gemeenten een beter inzicht krijgen in de financiële positie en werkelijke investeringsmogelijkheden van woningcorporaties. Dit inzicht is bovendien wenselijk met het oog op de rol van de gemeente bij de achtervang van het WSW.
Het maken van prestatieafspraken zou een verplichting moeten zijn, waarbij een aantal onderwerpen aan de orde zouden moeten komen. Er zijn nog teveel corporaties die geen afspraken wensen te maken ook al vraagt de gemeente daarom. Bij prestatieafspraken denk ik aan tenminste afspraken over de primaire kerntaak: de omvang en kwaliteit van de kernvoorraad sociale huurwoningen in gemeenten. Afspraken die SMART[1] zijn dus. Basis voor de afspraken moet een actuele gemeentelijke woonvisie zijn die in overleg met stakeholders, waaronder de corporaties, tot stand is gekomen. Een praktisch format voor prestatieafspraken met minimum vereisten zou daarbij een goede basis kunnen zijn. Voor landelijk opererende corporaties moet dan wel een modus worden gevonden.
Aldert Dreimüller, de regie-corporatie
Wat zijn de effecten van verhuurdersheffing voor de corporatiesector?
Het belangrijk gevolg van de verhuurdersheffing is dat – naarmate de bedrijfskosten hoger zijn – corporaties de verhuurdersheffing minder (kunnen) voldoen uit eigen middelen en eerder ertoe moeten overgaan om de heffing te “compenseren” met huurverhogingen. Dit blijkt uit een publicatie op 10/4/2013 in De Limburger. Daarin meldt De Limburger dat dat niet alle corporaties in Limburg de huurdersheffing doorberekenen aan de huurders. Corporaties (in Limburg) met hoge bedrijfslasten (gemiddeld 10% boven het gemiddelde) gaan eerder over tot huurverhogingen, dan die met lagere (gemiddeld 3% lager).
Overigens legt de overheid met de huurdersheffing de gevolgen van de crisis wel eenzijdig neer op het bordje van de mensen met lage inkomens:
- Huurders betalen al decennialang mee aan de miljarden verslindende hypotheekrenteaftrek (zonder er de voordelen van te krijgen)
- Door de hypotheekrenteaftrek zijn de woningprijzen en daardoor de bouwkosten en aanvangshuren meer dan nodig gestegen (zonder dat er een betere woning voor wordt geleverd)
- Ondanks die ongelijkheid mogen huurders daar boven op – door de verhuurdersheffing – nog eens eenzijdig extra bijdragen aan het “gezond maken” van de overheidsfinanciën.
Hoe ziet de toekomstige ‘kerntaak’ van woningcorporaties er volgens u uit?
De belangrijkste “kerntaak” van corporaties is zorgdragen voor goede en betaalbare woningen voor mensen met een lager inkomen. Daarvoor daadwerkelijk alles doen en alle activiteiten die daar niet toe bijdragen laten, kan Den Haag ervan overtuigen dat woningcorporaties nuttig en noodzakelijk zijn en daardoor kan wellicht de gegroeide tegenstelling tussen corporaties en politiek Den Haag worden verkleind (zie ook Binnenlands Bestuur 8/2/2008).
Hoe kunnen woningcorporaties kosten besparen op hun bedrijfsvoering?
Als de corporatie zich beperkt tot haar kerntaak en die volkshuisvestelijke taak zo bedrijfsmatig als mogelijk uitvoert (bijvoorbeeld door het uitbesteden van de routine-activiteiten), wordt het bedrijf overzichtelijker en daardoor wordt
- het besturen eenvoudiger èn
- het toezicht een stuk minder complex èn
- kan door gebruik te maken van de schaalvoordelen van marktpartijen de bedrijfskosten dalen.
De opstellers van de Regiecorporatie 2.0 rekenen voor dat corporaties daardoor de bedrijfskosten kunnen verlagen tot gemiddeld €800 per woning per jaar. En – zoals bekend – een aantal corporaties, laat nu al zien dat dat kan.
Hoe moet de samenwerking tussen gemeentes en corporaties er in de toekomst volgens u uit gaan zien?
De kabinetsvoorstellen gaan ervan uit dat de gemeente de regie op het gebied van de volkshuisvesting ter hand nemen en erop toezien dat corporaties conform het door de gemeente vastgestelde beleid werken.
Een werrkbaar voorstel, maar gemeenten kunnen dat nu al met het huidige instrumentarium (met o.a. de prestatie-afspraken). De ervaring met prestatie-afspraken leert echter dat niet alle gemeenten daar goed toe in staat zijn (gezien het beperkte aantal prestatie-afspraken tussen gemeenten en corporaties en het nagenoeg niet toezien op de naleving ervan). Bovendien schiet – gezien de bezuinigingen bij gemeenten – de kwaliteit van het ambtelijk apparaat op dit moment tekort om een volwaardige gesprekspartner te kunnen zijn van corporaties. Dit neemt niet weg dat de kabinetsvorstellen in de lijn zijn met hoe gemeenten en corporaties denken over hoe hun relatie zou moeten zijn. Een kwalitatieve versterking van zowel het ambtelijk apparaat als dat van de politiek verantwoordelijken verdient echter wel de nodige aandacht.
Nationaal Symposium Woningcorporaties
Bovenstaande sprekers verzorgen een sprekersbijdrage op het Nationaal Symposium Woningcorporaties (NSW) op 30 & 31 oktober 2013. Het NSW is al 12 jaar hét jaarlijkse platform voor de woningcorporatiesector en overheden.
Het symposium op 30 oktober staat in het teken van de transitie naar een toekomstige woningcorporatie. De strategiedag van 31 oktober heeft als thema ‘De grote herzieningssessie, aan de slag voor een toekomstbestendig ondernemingsplan.
De uitgebreide programma’s van beide dagen, alle sprekers en meer informatie (bijvoorbeeld voor de 2=1 actie voor woningcorporaties) kunt u terugvinden op de website van het Nationaal Symposium Woningcorporaties.
