Wat zijn de effecten van verhuurdersheffing voor de corporatiesector?

Tijdens het Nationaal Symposium Woningcorporaties dat op 30 oktober a.s. plaatsvindt, staat ‘De transitie naar een toekomstbestendige woningcorporatie’ centraal.

Corporaties staan onder grote (politieke & financiële) druk en de noodzaak voor aanpassing in strategie en bedrijfsvoering is groot. Reden om een aantal bestuurders en woningcorporatie-experts om een reactie te vragen op de vraag:

Wat zijn de effecten van verhuurdersheffing voor de corporatiesector?

Albert Smit, wethouder Assen, financiën, vastgoed, grondzaken, wonen, wijkbeleid / gebiedsgericht werken

De effecten van de verhuurdersheffing zien we feitelijk al sinds eind 2012, na de presentatie van het Regeerakkoord. Corporaties werden als gevolg van de aangekondigde maatregelen in het Regeerakkoord geconfronteerd met beperkte of geen borgingsmogelijkheden bij het WSW. Veel woningbouwcorporaties hebben sindsdien plannen voor nieuwbouw geschrapt en/of in de ijskast gezet, temperen investeringen in energiebesparende maatregelen, bezuinigen op onderhoud en zijn terughoudend waar het gaat om maatschappelijke investeringen. Kortom er zal gedurende een langere periode lokaal minder worden geïnvesteerd door de corporaties als gevolg van de verhuurdersheffing. Dat is slecht voor de volkshuisvesting, de betaalbaarheid van het wonen, de leefbaarheid en de lokale economie. Daarna zal het herstel van investeringen in de nieuwbouw geleidelijk gaan groeien, zeker ook omdat naar verwachting in de woningmarkt de huurmarkt leidend blijft. Hierin is een flexibel functionerende arbeidsmarkt voor een belangrijk deel debet aan. (meer tijdelijke en wisselende arbeidsverbanden).

Ander effect is dat nu kritisch naar bezuinigingsmogelijkheden op eigen organisatie wordt gekeken. Dat is goed zolang de kwaliteit van de dienstverlening  niet in het gedrang komt.

Hoe ingrijpend die effecten werkelijk zullen zijn gaan we straks zien wanneer de bedrijfsplannen voor 2014 en later door de corporaties worden gepresenteerd.

 
Gert Weenink, directeur-bestuurder Servatius

Allereerst betekent het gemak waarmee de heffing is ingevoerd voor mij een vertrouwenscrisis. De hoogte en de duur van de heffing (rond de twee miljard en ik meen door Min. Blok bedoelt jaarlijks voor 40jaar) zijn mijns inziens disproportioneel. Ten principale wordt geld onttrokken aan de VHV, hetgeen door deze minister juist voorkomen moet worden.

Gezien de financieel economische crisis waarin Nederland verkeerd, kan een tijdelijke bijdrage van de sector aan de oplossing van dit probleem misschien verdedigd worden, maar dit argument is zover ik weet niet gehanteerd. Bovendien zijn de nadelige bijeffecten, onzekerheid over investeringen, groter dan opbrengsten. Al met al een (misschien zelfs onrechtmatige) greep in de ‘private’ kas van de sector.

Om de heffing te kunnen betalen zullen wij(Servatius) onze rentedruk moeten verlagen en dus gaan aflossen alvorens weer te kunnen investeren en de huurinkomsten moeten verhogen, naast (bedrijfs-)kostenreductie. Dit is slecht voor de portemonnee van onze toch al kwetsbare huurders en slecht voor de kwaliteit de sociale huurwoningen. Bovendien kan aan een veranderende vraag niet of vertraagd worden voldaan evenals aan de uitvoering van ons duurzaamheidsbeleid. Dit laatste is ook slecht voor de betaalbaarheid.

 

Eddy Veenstra, directeur-bestuurder Woningstichting SWZ Zwolle

De effecten van de verhuurdersheffing zien we straks op drie terreinen terug. Allereerst ligt er een relatie met de jaarlijkse huurverhogingen en de verhoging van de huur bij opzegging van de woning. Corporaties zullen hun inkomsten proberen te verhogen en een gedeelte van de heffing neerleggen bij bewoners. De betaalbaarheid en samenstelling van de huurwoningvoorraad is dan in het geding. Vervolgens gaat de heffing onvermijdelijk ten koste van investeringen door corporaties. En tenslotte zullen (moeten) corporaties snijden in hun kosten. Lokaal (gemeente, corporatie, bewonersorganisaties) moet beoordeeld worden welke verdeling over de drie genoemde terreinen de juiste is.

 

Jan van der Moolen, voormalig voorzitter Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting

De effecten zullen een terugval in investeringen door corporaties betekenen en een stijging van de woonlasten van huurders in de sociale huursector. Nog niet helder is welke variant van de heffing door de minister wordt gekozen, maar het totaalbedrag (€ 1,7 miljard in 2017) blijft hetzelfde, ook al lijken er nu enige extra middelen beschikbaar te komen door vervallen integratieheffing BTW en Energie akkoord. De verschillende doorrekeningen sinds vorig jaar (Ortec, EIB, CPB, CFV, WSW) geven geen eenduidigheid over de omvang van de effecten, hetgeen leidt tot grote onzekerheid. Het recente akkoord van BZK en Aedes omschrijft het zelf treffend: “Voor zover de verhuurderheffing dat mogelijk maakt, zullen corporaties naar vermogen investeren in sociale woningbouw”. Op grond van de Woningwet zijn corporaties gehouden hun vermogen in te zetten in het belang van de volkshuisvesting. De heffing maakt daar een inbreuk op  want dient een ander belang. Het compenserend huurbeleid zal daarnaast leiden tot stijging van de woonlasten. Ben daarnaast wel benieuwd wat het effect voor kleinere en middelgrote corporaties zal zijn: die investeren relatief weinig of niet, hebben kleine werkorganisaties waar efficiencymogelijkheden niet zo’n thema zal zijn en de stijging van de huren zal sterk beïnvloed worden door kenmerken van de woningmarkt waarbinnen ze opereren. Gaan die straks toch allemaal fuseren? We wilden toch kleinere organisaties?

 

Aldert Dreimüller, initiatiefnemer De regie-corporatie

Het belangrijk gevolg van de verhuurdersheffing is dat – naarmate de bedrijfskosten hoger zijn – corporaties de verhuurdersheffing minder (kunnen) voldoen uit eigen middelen en eerder ertoe moeten overgaan om de heffing te “compenseren” met huurverhogingen. Dit blijkt uit een publicatie op 10/4/2013 in De Limburger. Daarin meldt De Limburger dat dat niet alle corporaties in Limburg de huurdersheffing doorberekenen aan de huurders. Corporaties (in Limburg) met hoge bedrijfslasten (gemiddeld 10% boven het gemiddelde) gaan eerder over tot huurverhogingen, dan die met lagere (gemiddeld 3% lager).

 

Overigens legt de overheid met de huurdersheffing de gevolgen van de crisis wel eenzijdig neer op het bordje van de mensen met lage inkomens:

1. Huurders betalen al decennialang mee aan de miljarden verslindende hypotheekrenteaftrek (zonder er de voordelen van te krijgen)
2. Door de hypotheekrenteaftrek zijn de woningprijzen en daardoor de bouwkosten en aanvangshuren meer dan nodig gestegen (zonder dat er een betere woning voor wordt geleverd)
3. Ondanks die ongelijkheid mogen huurders daar boven op – door de verhuurdersheffing – nog eens eenzijdig extra bijdragen aan het “gezond maken” van de overheidsfinanciën.

 

Nationaal Symposium Woningcorporaties

Bovenstaande vraagstukken komen uitgebreid aan bod tijdens het Nationaal Symposium Woningcorporaties (NSW) op 30 & 31 oktober 2013. Het NSW is al 12 jaar hét jaarlijkse platform voor de woningcorporatiesector en overheden.
Het symposium op 30 oktober staat in het teken van de transitie naar een toekomstige woningcorporatie. De strategiedag van 31 oktober heeft als thema ‘De grote herzieningssessie, aan de slag voor een toekomstbestendig ondernemingsplan. De uitgebreide programma’s van beide dagen, alle sprekers en meer informatie (bijvoorbeeld voor de 2=1 actie voor woningcorporaties kunt u terugvinden op de website van het Nationaal Symposium Woningcorporaties.