SBO Blog Het blog van Studiecentrum voor Bedrijf en Overheid
Auteur: mr. dr. ing. Peter de Haan, advocaat-partner PDH Advocatuur
Voor ieder succesvol bouwproject van enige omvang is een snelle vergunningverlening van cruciaal belang. Het kan jaren duren voordat de omgevingsvergunning onherroepelijk is, als niet de juiste stappen worden genomen. Weinig juristen hebben verstand van publiek bouwrecht, laat staan van de grootste wijzigingen ooit die op 1 januari 2022 in werking treden. Wel vreemd nu de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit de meest aangevraagde omgevingsvergunning is en een jarenlange vertraging zich soms in een miljoenenstrop vertaalt.
De cursus Vergunningverlening in de bouw geeft nuttige informatie van een echte insider; mr. dr. ing. Peter de Haan heeft namelijk jarenlang gewerkt bij de bouwunit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Onze hoogste bestuursrechter die beslist over alle vergunningen- en handhavingszaken. Ook heeft Peter als senioradviseur bouwregelgeving bij het Informatiepunt Omgevingswet gewerkt. Vanwege zijn bijzondere kennis van publiek bouwrecht is hij niet alleen redacteur en auteur voor het gerenommeerde Tekst & Commentaar Ruimtelijk bestuursrecht, maar schrijft hij ook de uitleg bij alle bouwregelgeving voor Tekst & Commentaar Omgevingswet. Peter is doctor in publiek bouwrecht met meer dan honderd wetenschappelijke publicaties over geldend en toekomst recht op zijn naam.
Tijdens de opleiding komen alle belangrijke aandachtspunten bij vergunningverlening en ook handhaving onder het geldende recht, de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen aan de orde. Alleen dat wat er echt toe doet om de juiste strategie te bepalen.
Volgens Peter is veruit de belangrijkste weigeringsgrond voor een omgevingsvergunning het bestemmingsplan (straks: omgevingsplan). Als het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan, kunt u vaak zonder risico’s bouwen zonder onherroepelijke omgevingsvergunning. Het moet daarom altijd lonen om van het bestemmingsplan af te wijken. Zo kan beter een hele verdieping op een appartementencomplex worden gerealiseerd, dan dat de architect het bouwplan één meter te hoog maakt. Dat loont niet. Met toepassing van de kruimellijst kunnen grote afwijkingen van het bestemmingsplan worden gerealiseerd.
Het is altijd de moeite waard om te bekijken of u beter een groot bouwproject in delen kunt aanvragen. Een nieuwe woonwijk waarbij sommige fases niet in strijd zijn met het bestemmingsplan en andere delen wel, kunt u met deelvergunningen aanvragen. Omwonenden kunnen weinig beginnen tegen de bouwplannen die niet in strijd zijn met het bestemmingsplan. Wel moet dan even in de legesverordening worden gekeken naar de consequenties voor de leges.
Wat velen niet weten, is dat de gemeente direct de omgevingsvergunning voor uw bouwproject kan verlenen nadat de beroepstermijn tegen het vastgestelde bestemmingsplan afloopt. Het bestemmingsplan dat uw bouwproject mogelijk maakt, treedt direct in werking als niet binnen die beroepstermijn is verzocht om schorsing. Door direct buiten die termijn de omgevingsvergunning vergund te krijgen, kan het zijn dat de uitkomst van het beroep tegen het bestemmingsplan er niet meer toe doet. Ook niet als omwonenden stevig tegen uw omgevingsvergunning procederen. De Raad van State doet er namelijk meer dan een jaar over om uitspraak te doen over het nieuwe bestemmingsplan. Als de gemeente het besluit op bezwaar inzake de omgevingsvergunning neemt voorafgaand aan die uitspraak, kan een latere vernietiging van het bestemmingsplan de omwonenden niet meer helpen. Dat komt als volgt. Als die omwonenden in beroep gaan, toetst de bestuursrechter alleen aan het nieuwe bestemmingsplan zoals dat geldt ten tijde van het besluit op bezwaar. En destijds gold het nieuwe bestemmingsplan nog.
Het is regelmatig mogelijk om risico’s en gebreken met een herstelbesluit nog hangende bezwaar, beroep of hoger beroep weg te nemen. Dat kan tot enkele dagen voor de (hoor)zitting(!). Dit is één van de specialiteiten van Peter vanwege zijn achtergrond als voormalig jurist van de Raad van State. Zoals een herstelbesluit om alsnog een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan te verlenen of het risicovolle deel uit de omgevingsvergunning te knippen. Met een herstelbesluit kunt u jarenlange vertragingen snel en efficiënt voorkomen.
Vaak wordt een verkeerde strategie gekozen als omwonenden of concurrenten een verzoek om voorlopige voorziening (een bestuursrechtelijk kort geding) indienen. De bestuursrechter vraagt dan aan u of u bereid bent om te wachten met bouwen. Uw natuurlijke reactie is vermoedelijk om te zeggen dat u zult wachten. U wint dan de zaak, omdat er geen spoedeisend belang is. Daarmee schiet u echter niets op. Dit betekent namelijk ook dat u niet kunt beginnen met bouwen. U kunt veel beter tegen de bestuursrechter zeggen dat u zo snel mogelijk wilt beginnen met bouwen. Dat heeft meerdere voordelen. Ten eerste geeft de rechter dan wel een eerste inhoudelijk oordeel. Altijd handig nu bouwen zonder onherroepelijke omgevingsvergunning op eigen risico is. Ten tweede kan het zijn dat de bestuursrechter direct uitspraak doet in de parallelle bodemzaak: kortsluiting. De procedure bij de rechtbank of de Raad van State duurt dan hooguit enkele maanden in plaats van meer dan een jaar. Ten derde kunt u na afwijzing van het verzoek direct beginnen met bouwen. Als de voorzieningenrechter in het ergste geval daarentegen uw omgevingsvergunning schorst, bent u nog steeds niet slechter af dan als u had beloofd vooralsnog niet te zullen bouwen. Bovendien geeft de rechter in zijn uitspraak aan vanwege welk gebrek hij schorst. Na reparatie van dat gebrek met een herstelbesluit kunt u vragen om de schorsing op te heffen zodat u alsnog kunt beginnen.
Uit het bovenstaande volgt dat dit een belangrijke opleiding is voor iedereen die een bouwproject wil realiseren. Alle geschreven en ongeschreven spelregels om snel te beginnen met bouwen komen aan de orde. Veel meer is mogelijk dan u verwacht.
mr. dr. ing. Peter de Haan, advocaat-partner PDH Advocatuur en hoofddocent van de SBO cursus Vergunningverlening in de bouw
