SBO Blog Het blog van Studiecentrum voor Bedrijf en Overheid
Uit onderzoek van woningbeleggingsmarktspecialist Capital Value blijkt dat beleggers in toenemende mate interesse tonen in de aankoop van corporatiewoningen. Echter, voor veel corporaties is de verkoop aan beleggers nog relatief nieuwe materie. Hoe maakt u een juiste keuze van de te verkopen complexen en aan welke eisen moet de verkoop voldoen om door het Ministerie goedgekeurd te worden? Kees van Harten, directeur Capital Value, legt uit.
Een aantal corporaties heeft inmiddels succesvol woningen verkocht aan beleggers. Is er een sleutel tot succes?
Kees van Harten: “Wij merken dat verkoop van woningcomplexen aan beleggers bij corporaties nog in de kinderschoenen staat. Vaak wordt te weinig aandacht besteed aan een goede voorbereiding en ontbreekt de juiste kennis over de wet- en regelgeving die van toepassing is op de verkoop van corporatiewoningen. Corporaties die complexgewijze verkoop overwegen adviseren wij daarom eerst eens goed naar de portefeuille te kijken. Niet elk complex is geschikt voor verkoop aan een belegger. Alleen door een goede verkoopbaarheidsanalyse, kennis van de woningbeleggingsmarkt én de regelgeving van het Ministerie kan de slagingskans van een complexgewijze verkoop worden bepaald. Juist aan die voorbereiding zou vaak meer aandacht moeten worden besteed. Je kunt het maar één keer goed doen. Als je met een verkeerd product naar de markt gaat, loopt het uit op een teleurstelling.”
Wat maakt complexgewijze verkoop zo complex?
“Bij de verkoop van corporatiewoningen zijn veel stakeholders betrokken bij het verkoopproces, waaronder gemeenten, het WSW, het CFV, het Ministerie de huurders, etc. Deze stakeholders hebben allemaal een andere rol. Zo moet een gemeente een positieve zienswijze afgeven voor een voorgenomen verkoop en dient het CFV toestemming te geven wanneer een corporatie meer dan een bepaald percentage van haar bezit wil verkopen. Ook moet de verkoop voldoen aan alle richtlijnen die het Ministerie van Binnenlandse Zaken in de circulaire heeft opgesteld. Het is belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de rol van alle betrokken partijen.
Wat zijn in het kort de richtlijnen van het Ministerie?
“Het Ministerie onderscheidt bij complexgewijze verkoop twee regimes. Enerzijds woningen die in potentie te liberaliseren zijn, die dus op basis van het WWS-puntensysteem 140 of meer punten hebben. Anderzijds woningen die gereguleerd zijn, maar niet te liberaliseren zijn (de woningen met minder dan 140 punten). Voor woningen die in potentie te liberaliseren zijn (140+) is een soepeler regime van toepassing over hoe je het verkoopproces moet voeren en tegen welke waarde de woningen verkocht mogen worden. In Nederland zijn ca. 800.000 woningen te liberaliseren waarop het soepeler regime van de nieuwe circulaire van toepassing is. Een verkoop is pas mogelijk als aan alle eisen voor verkoop wordt voldaan. Zo moet een verkoop openbaar worden aangekondigd in een landelijk dagblad en mag de taxateur niet bij de verkoop betrokken zijn. En dit is slechts een greep uit de vereisten”.
Komen er door de versoepelde regelgeving nu niet teveel woningen op de markt?
“Door de nieuwe regelgeving komen er potentieel veel nieuwe woningen op de markt, maar dit betekent natuurlijk niet dat deze woningen ook daadwerkelijk verkocht gaan worden. Niet elke corporatie ‘wil’ verkopen. Het aanbod neemt inderdaad toe, maar wij zien ook dat de vraag naar woningen enorm toeneemt. Er zijn steeds meer institutionele, private, maar ook buitenlandse beleggers die in huurwoningen willen investeren. Uit onderzoek blijkt dat deze partijen alleen al in 2014 in totaal ca. 3 miljard euro willen investeren. Het is dus een goede ontwikkeling dat er door de nieuwe regelgeving ook nieuw aanbod op de markt komt.”
Hoe kunnen beleggers corporatiewoningen vinden?
“Vaak is het voor beleggers moeilijk om interessante corporatiewoningen te vinden. Niet alle corporaties schakelen een adviseur in voor de verkoop van hun complexen. De markt is wat dat betreft niet transparant. Om die reden heeft Capital Value onlangs corporatiemarkt.com ontwikkeld. Dat is een platform waarop corporaties complexgewijs woningen aan kunnen bieden aan beleggers. De site is ontwikkeld naar aanleiding van gesprekken met zowel corporaties als beleggers. Met dit initiatief willen wij bijdragen aan een transparantere markt met een objectieve prijsvorming waar zowel beleggers als corporaties profijt van kunnen hebben”.
Wilt u meer weten? Kom dan tijdens het Nationaal Symposium Woningcorporaties. naar de middagsessie ‘Complexgewijs verkopen, van analyse naar transactie’
Bron: Mr C.A. (Kees) van Harten MRE MRICS, Directeur Capital Value
nu 2 jaar later denk ik nog altijd dat het slimmer is om in diamanten en/of goud te investeren..