Wat betekent de Wet versterking regie volkshuisvesting voor gemeenten?

De overheid wil opnieuw meer grip krijgen op de woningmarkt. Niet als doel op zich, maar omdat de woningnood steeds zichtbaarder wordt. Starters komen moeilijk aan een huis, betaalbare woningen blijven achter en kwetsbare groepen hebben lang niet overal voldoende kansen. Met de Wet versterking regie volkshuisvesting krijgen gemeenten en provincies de regie. Zij moeten niet alleen plannen maken, maar ook sturen op uitvoering, samenwerking en resultaat. Volgens Bram Klouwen, algemeen directeur bij Companen, is de kern van de wet helder: “De overheid pakt haar regierol op de woningmarkt nadrukkelijker terug”. Die regierol moet volgens hem zorgen voor meer betaalbare woningen en betere kansen voor aandachtsgroepen.

Waarom de Wvrv nodig is

De discussie over de Wet versterking regie volkshuisvesting speelt al langere tijd. De wet werd onder voormalig minister Hugo de Jonge voortvarend aangekondigd, maar kwam daarna in een langdurig politiek proces terecht. “De woningnood wordt echter steeds zichtbaarder. Groepen komen niet meer aan woningen, met name starters. Maatschappelijk wordt dat niet meer geaccepteerd. De noodzaak van de wet is daarom duidelijk”.

Volgens Bram is het tekort aan betaalbare woningen niet toevallig ontstaan. Het is het gevolg van een ontwikkeling die al decennia speelt. De overheid had ooit een stevige rol op de woningmarkt, maar die rol is vanaf de jaren negentig steeds kleiner geworden. “Die regierol is eigenlijk in 1990 weggegaan”, zegt Bram. “Daarna zie je dat de markt dominant is geworden. Mensen moeten liefst zelf een huis kopen. Het beeld werd steeds sterker: de overheid heeft geen rol op de woningmarkt”. Dat denken werkt volgens hem niet meer. De markt bouwt vooral woningen waar een sluitende businesscase onder ligt. Sociale huur en zeer betaalbare koop vallen daar vaak buiten. “De markt kon prima de onderdelen aan waar geld op te verdienen is. Maar op een deel van de woningmarkt is gewoon geen geld te verdienen, en daar was ook nooit geld op te verdienen”.

De markt bouwde niet wat nodig was

Bram wijst erop dat juist het betaalbare segment lang is achtergebleven. “Er is geleidelijk een achterstand opgebouwd, met name in het betaalbare woningsegment. De commerciële segmenten zijn wel doorgebouwd, maar de betaalbare segmenten veel minder”. Dat verschil ziet hij ook terug in de bouwcijfers. Tot ongeveer 1990 werden er volgens Bram jaarlijks circa 120.000 woningen gebouwd. Daarna zakte dat aantal naar ongeveer 70.000 tot 80.000 woningen per jaar. “Dat verschil, die een derde die eraf gaat, is eigenlijk het deel dat niet commercieel rond te rekenen is”. Daarmee raakt hij aan de kern van de opgave. Als betaalbare woningbouw niet vanzelf tot stand komt, moet de overheid opnieuw sturen. Niet alleen op aantallen, maar ook op de vraag voor wie er gebouwd wordt. De Wet versterking regie volkshuisvesting is volgens Bram dan ook een reactie op een woningmarkt die niet meer voldoende aansluit op de maatschappelijke behoefte.

Wat regelt de Wet versterking regie volkshuisvesting?

De wet moet het Rijk, provincies en gemeenten meer instrumenten geven om te sturen op hoeveel, waar en voor wie er gebouwd wordt. Inhoudelijk draait de wet volgens Bram om duidelijke afspraken. “Die 30% sociale huur en twee derde betaalbare woningen moeten gewoon gebouwd worden”. Gemeenten moeten die afspraken verwerken in hun plannen en in afspraken met bouwende partijen. Provincies zien daarop toe en het Rijk kijkt mee. Uiteindelijk komt het volgens Bram aan op de afspraken die gemeenten maken met projectontwikkelaars, woningcorporaties en andere partijen.

De normen zijn tijdens het politieke proces wel verschoven. Eerst was het idee dat elke gemeente moest toewerken naar 30% sociale huur in de totale voorraad. Daarna ging het vooral over het nieuwbouwprogramma. Inmiddels ligt de nadruk sterker op regionale afspraken. “Het hoeft niet per gemeente”, zegt Bram. “Het zou juist op regioniveau moeten”. Die regionale benadering geeft ruimte aan verschillen tussen gemeenten. Tegelijk verandert de praktische opdracht nauwelijks: er moeten meer sociale huurwoningen en meer betaalbare woningen komen.

Aandachtsgroepen krijgen een duidelijkere plek

Naast betaalbaarheid gaat de wet ook over groepen die extra kwetsbaar zijn op de woningmarkt. Bram noemt deze aandachtsgroepen nadrukkelijk als onderdeel van de wet. Gemeenten moeten beter laten zien hoe zij zorgen dat deze groepen een passende woning krijgen. Daarmee wordt woonbeleid breder dan alleen woningbouw. Het gaat ook over de vraag welke ondersteuning in een buurt nodig is. Bram zegt dat gemeenten in hun volkshuisvestingsprogramma moeten aangeven hoe zij ervoor zorgen dat er voldoende betaalbare woningen worden toegevoegd, dat aandachtsgroepen een huis krijgen en dat de zorg en ondersteuning in de buurt aanwezig is. Dat maakt de opdracht voor gemeenten complexer. Een volkshuisvestingsprogramma is niet alleen een document met ambities. Het moet richting geven aan concrete keuzes, samenwerking en uitvoering.

De grootste uitdaging: betaalbaarheid is nog geen businesscase

De wet geeft meer sturing, maar lost niet automatisch het financiële probleem op. Sociale huur en zeer betaalbare koop zijn volgens Bram nog steeds moeilijk rond te rekenen. “Dat is nog altijd geen sluitende businesscase”, zegt hij. “Lichtpunt hierbij is dat een betaalbaar programma uiteindelijk de grondprijzen drukt. Dit is wel een aanpak van de lange adem, want de huidige locaties zijn nog met hoge grondprijzen verworven”. Volgens Bram kijkt het Rijk voorlopig vooral naar de sector zelf. “Eerst moeten corporaties presteren met het geld dat er wel is. Als er uiteindelijk geen geld meer is, dan kijken we verder”.

Daar zit volgens hem een risico. De woningen die rond 2030 gerealiseerd moeten worden, zitten nu al in de planvorming. Als de investeringsruimte van corporaties later tekortschiet, loopt de uitvoering eerder vast. “De plannen die je dan wilt realiseren, ben je nu aan het maken”. Bram verwacht dat het rond 2030 of 2031 echt gaat knellen. De oplossing ligt volgens hem bij het vergroten van de investeringsruimte van woningcorporaties. De overheid is daarvoor volgens hem de logische partij. Extra geld op de vrije woningmarkt kan prijzen opdrijven, erkent hij, maar bij corporaties ziet hij dat anders. “Als je geld naar een corporatie brengt, profiteert de corporatie ervan, maar die herinvesteert het weer in de woningmarkt”.

Richting en beweging op de woningmarkt

Ondanks deze zorgen is Bram uitgesproken positief over de wet. Niet omdat alles al perfect geregeld is, maar omdat er eindelijk richting en beweging ontstaat. “Ik ben heel positief”, zegt hij. “Je moet ergens beginnen. De woningmarkt is zo complex dat er helemaal niets gebeurt als je alles dichtgeregeld wilt hebben voordat je start”. Volgens Bram is het onvermijdelijk dat partijen onderweg tegen problemen aanlopen. Dat hoort bij een wet die ingrijpt in een ingewikkelde woningmarkt. “Accepteer dat. Je moet ook niet met de vinger gaan wijzen. Maar het is wel nodig dat er actie komt en dat de betaalbaarheid en beschikbaarheid van betaalbare woningen omhooggaan”. De wet is voor hem dus geen eindpunt, maar een belangrijke eerste stap.

Mooie wetten bouwen nog geen woningen

De uitvoering van woonbeleid wordt niet alleen bepaald door de wet zelf. Ook andere knelpunten kunnen woningbouw vertragen. Bram noemt onder meer netcapaciteit en stikstof. “Je kunt wel woningen bouwen, maar je moet ze ook kunnen aansluiten”, zegt hij over de druk op het elektriciteitsnet. En zonder vergunning door stikstofproblematiek wordt er nog steeds niet gebouwd. “Dan kun je allemaal mooie wetten hebben die het goede regelen, maar dan komen er nog geen woningen”. Dat betekent dat gemeenten en provincies realistisch moeten sturen. Zij hebben duidelijke wettelijke opdrachten, maar werken in een praktijk vol afhankelijkheden. Grond, vergunningen, infrastructuur, corporatie-investeringen en marktomstandigheden bepalen samen wat haalbaar is.

Toch ziet Bram dat duidelijke afspraken effect hebben. In de regio Arnhem-Nijmegen werkt Companen sinds 2021 aan de woningbouwopgave. Die regio had al in 2020 een woondeal die volgens hem sterk lijkt op de richting van de huidige wet. “Na een aanlooptijd zie je dat de markt zich daarnaar richt”. Die aanlooptijd is belangrijk. Het kost tijd om alle partijen dezelfde kant op te krijgen. Maar als afspraken duidelijk zijn, gaan professionele marktpartijen zich er volgens Bram op instellen.

Regie nemen is iets anders dan voorschrijven

De Wet versterking regie volkshuisvesting verandert niet alleen de inhoud van woonbeleid, maar ook de rol van beleidsadviseurs. Gemeenten en provincies moeten steviger sturen, maar dat betekent niet dat zij alles eenzijdig kunnen opleggen. Bram formuleert het scherp: “Regie pakken is niet precies voorschrijven wat moet”. Het gaat volgens hem om begrijpen wat mogelijk is, hoe partijen erin staan en hoe je zorgt dat plannen werkelijkheid worden. Dat vraagt om een andere manier van werken. De adviseur woonbeleid moet kunnen schakelen tussen bestuur, beleid en uitvoering. Hij of zij moet de juridische kaders kennen, maar ook snappen hoe woningcorporaties en projectontwikkelaars denken. En vooral: hoe je samen tot afspraken komt die uitvoerbaar zijn. “Je moet heel precies kijken wat kan”, zegt Bram. “Hoe staan partijen erin? En hoe zorg je ervoor dat er ook gebeurt wat je hebt bedacht?”.

Wat vraagt dit van de adviseur woonbeleid?

Voor professionals in woonbeleid wordt de opdracht breder en concreter. Gemeenten moeten volkshuisvestingsprogramma’s maken, regionale afspraken vertalen naar lokaal beleid en samenwerken met corporaties, ontwikkelaars, zorgpartijen en provincie. Daarbij gaat het niet alleen om kennis van wetgeving. Het gaat ook om rolinvulling. Welke positie neem je als adviseur? Wanneer stuur je? Wanneer verbind je? En hoe zorg je dat bestuurlijke ambities aansluiten op wat praktisch en financieel haalbaar is? Volgens Bram vraagt de nieuwe regierol om professionals die hun netwerk goed kennen en effectief kunnen handelen. Zij moeten begrijpen waar ruimte zit, waar weerstand ontstaat en hoe je afspraken omzet in uitvoering. Dat maakt woonbeleid steeds meer een uitvoeringsgericht vak. Een goed plan is niet genoeg. Het gaat om de vraag hoe je dat plan samen met anderen realiseert.

Hoe speelt de cursus Adviseur Woonbeleid hierop in?

De cursus Adviseur Woonbeleid van SBO sluit volgens Bram precies aan op de nieuwe werkelijkheid. “Van gemeenten en provincies wordt stevige regie gevraagd”, zegt hij. Daarom is de cursus niet alleen gericht op de vraag hoe de woningmarkt werkt, maar vooral op wat de nieuwe regierol betekent voor de adviseur zelf. Bram: “Er zijn al veel trainingen die uitleggen hoe de woningmarkt werkt en wat je als beleidsmedewerker volkshuisvesting moet weten. Wij richten ons juist op de vraag: als je al een tijdje als beleidsmedewerker werkt en nu sturing moet geven vanuit die regierol, wat vraagt dat dan van jou?”.

Daarmee is de cursus vooral relevant voor professionals die al enige ervaring hebben in het vak. Volgens Bram waarderen cursisten juist dat de opleiding niet alleen de basis behandelt, maar ingaat op de praktijk van mensen die al een paar jaar meelopen. Deelnemers werken aan vragen als: welke taken heb je binnen de nieuwe regierol? Hoe stel je je op richting bestuur, corporaties en ontwikkelaars? Hoe geef je uitvoering aan een volkshuisvestingsprogramma? Hoe stuur je effectief zonder alleen voor te schrijven? En hoe zorg je dat je je netwerk goed kent en daarnaar handelt?

Een belangrijk onderdeel gaat over de rol van de adviseur als programmamanager van het volkshuisvestingsprogramma. Hoe vul jij je rol in? Hoe stel jij je op? Hoe zorg je dat je het netwerk goed kent en daarnaar handelt? De cursus geeft deelnemers daarnaast praktische tools om sturing te geven. Niet vanuit abstract beleid, maar vanuit de dagelijkse praktijk van gemeenten en provincies.

Woonbeleid vraagt om richting, samenwerking en uitvoering

De Wet versterking regie volkshuisvesting markeert een duidelijke omslag. De overheid wil opnieuw sturen op de woningmarkt, met meer aandacht voor betaalbaarheid, sociale huur en kwetsbare groepen. Maar de wet alleen is niet genoeg. Betaalbare woningbouw blijft financieel uitdagend. Netcapaciteit, stikstof en investeringsruimte kunnen uitvoering vertragen. Juist daarom vraagt goed woonbeleid om professionals die niet alleen weten wat er moet gebeuren, maar ook hoe zij partijen in beweging krijgen.

Volgens Bram Klouwen is dat de kern van de nieuwe regierol. Niet alles voorschrijven, maar effectief sturen. Niet alleen plannen maken, maar zorgen dat plannen uitvoerbaar worden. Wil jij als adviseur woonbeleid sterker leren sturen binnen deze veranderende praktijk? Tijdens de cursus Adviseur Woonbeleid ga je aan de slag met de actuele woonopgave, het volkshuisvestingsprogramma en de samenwerking met gemeenten, provincies, woningcorporaties en ontwikkelaars. Zo ontwikkel je de kennis, rolvastheid en praktische tools om woonbeleid niet alleen te maken, maar ook tot uitvoering te brengen. Wil je meer weten over het programma? Vraag dan de brochure aan. De cursus is ook volledig op maat te volgen als Incompany-traject.