SBO Blog Het blog van Studiecentrum voor Bedrijf en Overheid
Het is belangrijk om volledig op de hoogte te zijn van het ingewikkelde vastgoedrecht. Je loopt dan namelijk geen juridische en fiscale risico’s bij het ontwikkelen, (ver)kopen of exploiteren van een project. Wat zijn deze risico’s eigenlijk? En hoe zie je deze risico’s niet over het hoofd? Je leest in dit artikel twee belangrijke ontwikkelingen bij het doorlopen van een vastgoedproject.
Ontwikkeling één: waarschuwingsplicht binnen het vastgoedrecht
Het vastgoedrecht is onder andere van toepassing bij (nieuw)bouwprojecten. Deze projecten kunnen gedurende de looptijd afwijken van het originele plan. Aannemers zijn wettelijk verplicht om hun opdrachtgever te waarschuwen over extra kosten die voortvloeien uit een door de opdrachtgever gewenste toevoeging of verandering. Doet een aannemer dit niet, dan heeft hij geen recht op een vergoeding van deze kosten. Tenzij het redelijkerwijs te verwachten is dat de opdrachtgever de noodzaak tot prijsverhoging uit zichzelf had kunnen begrijpen.
Eerdere uitspraken
In eerdere uitspraken van gerechtshoven en rechtbanken is regelmatig geoordeeld dat een aannemer, om aan waarschuwingsplicht te voldoen, duidelijk inzicht moet geven in de omvang van de concreet te verwachten meerkosten. Het belang van de waarschuwingsplicht is om de opdrachtgever te behoeden voor vermijdbare kostenoverschrijdingen. Als de aannemer niet concreet benoemt hoe hoog de meerkosten zijn, wordt hier niet aan voldaan.
Uitspraak van de Hoge Raad
Echter is deze uitleg volgens de Hoge Raad onjuist. Het is voldoende wanneer de aannemer de opdrachtgever er op wijst dat een gewenste verandering of toevoeging leidt tot een prijsverhoging. Wanneer een opdrachtgever dit uit zichzelf had moeten begrijpen, hoeft de aannemer hiervoor niet te waarschuwen. Wanneer er voor het meerwerk geen prijsafspraken zijn gemaakt of slechts een richtprijs is gegeven, dan is de opdrachtgever op grond van artikel 7:752 lid 1 BW een redelijke prijs verschuldigd. Ook de aannemer maakt dus aanspraak op vergoeding van meerwerk. Het vastgoedrecht heeft betrekking op deze complexe vraagstukken.
Ontwikkeling twee: de energietransitie zorgt voor congestie
Steeds meer mensen kiezen voor warmtepompen, elektrische voertuigen en zonnepanelen. Het is namelijk duurzaam én de gas- en brandstofprijzen worden steeds hoger. Bestaande elektriciteitsnetwerken zijn hier niet op berekend en raken overbelast, ook wel ‘congestie’ genoemd. Het is duidelijk dat uitbreiding van het elektriciteitsnet nodig is. Dit is echter niet eenvoudig; het netwerk wordt namelijk constant gebruikt en daarnaast zijn de benodigde kennis en materialen schaars.
Wat betekent dit voor vastgoedprojecten?
Het behoort tot de taak van netbeheerders om congestie op te lossen. De taak is te verdelen in een aansluit- en transportplicht:
- De aansluitplicht houdt in dat alle aansluitingen tot 10MVA – waaronder huis- en (de meeste) bedrijfsaansluitingen vallen – binnen een termijn van 18 weken na het verzoek daartoe dienen te worden gerealiseerd.
- De transportplicht houdt in dat de netbeheerder zorg moet dragen voor de levering van elektriciteit van bepaalde kwaliteit tegen niet-discriminerende prijzen.
De netbeheerder mag enkel van deze transportplichten afwijken als zij aantoont geen transportcapaciteit ter beschikking te hebben. Daarnaast moet de netbeheerder congestie vooraf melden. De transportplicht blijft van kracht als dit niet gebeurt. De rechter kan de netbeheerder dan dwingen om een aanbod te doen of zelfs een schadevergoeding eisen.
Specialisatie is vereist
Deze constante ontwikkelingen van uiteenlopende regels vraagt om een duidelijk inzicht in het vastgoedrecht. Het vastgoedrecht bevat alle juridische aspecten rondom onroerend goed. Een breed vakgebied waarbij projectontwikkeling, financiering, verkoop, koop, huur en verhuur centraal staan. Deze verscheidenheid brengt een breed scala aan wet- en regelgeving met zich mee, waarbij specialisatie vereist is.
Maak jezelf wegwijs in het doolhof van vastgoedrecht!
Wil jij jezelf specialiseren in de complexe wet- en regelgeving van het vastgoedrecht? Meld je dan nu aan voor de Opleiding Vastgoedrecht van SBO! Je krijgt volledig inzicht in alle juridische en fiscale facetten die komen kijken bij het doorlopen van een vastgoedproject. Van de Letter of Intent en financiering tot aan exploitatie. Liever een opleiding op maat volgen? Dat kan met onze Incompany-opleidingen!
