Hoe ziet de toekomst van de woningcorporatie-sector eruit?

De organisatie van woningcorporaties staat onder hoge druk. Reden om 3 corporatie-experts te vragen naar de ontwikkelingen en toekomst van de woningcorporatiesector.

Eddy Veenstra, directeur-bestuurder Woningstichting SWZ Zwolle

Eddy Veenstra

Wat zijn de effecten van verhuurdersheffing voor de corporatiesector?
De effecten van de verhuurdersheffing zien we straks op drie terreinen terug. Allereerst ligt er een relatie met de jaarlijkse huurverhogingen en de verhoging van de huur bij opzegging van de woning. Corporaties zullen hun inkomsten proberen te verhogen en een gedeelte van de heffing neerleggen bij bewoners. De betaalbaarheid en samenstelling van de huurwoningvoorraad is dan in het geding. Vervolgens gaat de heffing onvermijdelijk ten koste van investeringen door corporaties. En tenslotte zullen (moeten) corporaties snijden in hun kosten. Lokaal (gemeente, corporatie, bewonersorganisaties) moet beoordeeld worden welke verdeling over de drie genoemde terreinen de juiste is. 

Hoe ziet de toekomstige ‘kerntaak’ van woningcorporaties er uit?
De kerntaak bestaat uit het huisvesten van mensen met een smalle beurs. Ik heb er geen moeite mee als de huurtoeslaggrens uitgangspunt is. De Europese inkomensgrens van ruim 34.000 wordt nu gehanteerd. Bij toewijzing kunnen we 10% van onze sociale huurwoningen ook aan mensen met hogere inkomens verhuren. Wellicht is een maximale grens van 10% ook verdedigbaar als het gaat om woningen boven de huurtoeslaggrens per corporatie. Naast het huisvesten van de doelgroep, zie ik (slechts) nog taken voor corporaties op het gebied van leefbaarheid. Welke taken dit zijn, kunnen in een lokaal of regionaal woonakkoord worden afgesproken.

Hoe moet de samenwerking tussen gemeentes en corporaties er in de toekomst uit gaan zien?
Ik zou het goed vinden als we afscheid nemen van prestatie-afspraken. Ik zie meer in een lokaal of regionaal wooncontract. De corporatie is niet democratisch gelegitimeerd. Ik heb dan ook geen moeite met invloed van de gemeente(raad) op het beleid van de corporatie. Als dit maar in overleg met de bewonersorganisaties plaatsvindt en niet tot meer bureaucratie leidt.

Hans Strikwerda, hoogleraar Organisatieleer en Organisatieverandering, Universiteit van Amsterdam

Hans Strikwerda

Wat wordt de grootste uitdaging in de aanpassing van de strategie en organisatie van corporaties?
De grootste uitdaging voor woningcorporaties is dat ze hun strategie zo verleggen dat ze meer of geheel zogeheten social enterprises worden, dat wil zeggen dat het private instellingen zijn die zelf zorgen voor de inkomsten benodigd om hun maatschappelijke opdracht te realiseren. Ofwel, dat woningbouwcorporaties meer of geheel onafhankelijk worden van de overheid, zowel financieel als qua beleid. Waarmee ze geld binnenhalen  is vers twee, dat behoeft niet perse uit woningbouw zelf te zijn, dat valt nader te bezien. De strategie moet er op gericht zijn dat hun maatschappelijke opdracht, goed wonen voor de laagste inkomens, daar waar de markt daarvoor niet kan zorgen of er niet voor zorgt, dat die taak wat er ook economisch, politiek, maatschappelijk etc. aan turbulenties is, uitgevoerd blijft worden.

Kunnen corporaties niet makkelijk 30 procent van hun bedrijfskosten afhalen door de markt veel beter te gebruiken en hun eigen bedrijfsvoering te optimaliseren?
De vraag veronderstelt dat de bedrijfsvoering wordt uitbesteed. Dat kan maar ten dele. Daarvoor is nodig dat er een heldere strategie is, zie het antwoord op bovenstaande vraag, met oog op alignment en preparedness. Maar ook is nodig dat het besturen, de internal governance plus het systeem van management control gemoderniseerd wordt, ik zie nog te vaak achterstand bij woningbouwcorporaties. Langs die weg zal die 30% ook gerealiseerd kunnen worden, met bijkomend voordeel dat dan niet de BTW-problematiek speelt. Op langere termijn zie ik wel mogelijkheden en noodzaak bepaalde processen in de branche te delen in de vorm van een SSC.

Is de huurder aan echt aan het roer zetten een illusie of de oplossing?
Het oorspronkelijke doel van de woningcorporaties is de ontwikkeling van de samenleving, gezinsvorming, ontwikkeling van de bevolking door het realiseren van goede woningen.  Woningcorporaties zijn sociale instellingen van de gemeenschap voor de gemeenschap, waarbij de mogelijkheid om bij het beleid van een woningbouwcorporatie inbreng te hebben, zich te kunnen uitspreken onderdeel is van de kwaliteit van het wonen. In die zin zou de stichtingsvorm met zijn ledenverbod ter discussie gesteld moeten worden. Op de dag van het toezicht dit voorjaar is terecht er voor gepleit dat toezichthouders weer meer luisteren naar de gemeenschap waarvoor een woningbouwcorporatie werkt. Meer algemeen gesteld zou kunnen worden dat woningcorporaties weer beter ingebed zouden moeten zijn in de gemeenschap waarvoor deze werkt.

Moeten corporaties niet veel radicaler reorganiseren, of lukt het nog met een beetje optimaliseren?
Woningcorporaties zijn te lang het slachtoffer geweest, het schijnt hier en daar nog voor te komen, van dat verfoeide INK-model. Vaak is het systeem van management control, noch in zijn oude definitie van Anthony, laat staan in de moderne definitie van Kaplan & Norton, niet op orde. Daarmee is in een aantal gevallen ook de interne financiële functie niet altijd helemaal aan de maat. Daaraan moet gewerkt worden, ook met oog op transparantie naar de gemeenschap.

Jan van der Moolen, voormalig directeur Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en dagvoorzitter van het Nationaal Symposium Woningcorporaties

Jan van der MoolenWat zijn de effecten van verhuurderheffing voor de corporatiesector?
De effecten zullen een terugval in investeringen door corporaties betekenen en een stijging van de woonlasten van huurders in de sociale huursector. Nog niet helder is welke variant van de heffing door de minister wordt gekozen, maar het totaalbedrag (€ 1,7 miljard in 2017) blijft hetzelfde, ook al lijken er nu enige extra middelen beschikbaar te komen door vervallen integratieheffing BTW en Energie akkoord. De verschillende doorrekeningen sinds vorig jaar (Ortec, EIB, CPB, CFV, WSW) geven geen eenduidigheid over de omvang van de effecten, hetgeen leidt tot grote onzekerheid. Het recente akkoord van BZK en Aedes omschrijft het zelf treffend: “Voor zover de verhuurderheffing dat mogelijk maakt, zullen corporaties naar vermogen investeren in sociale woningbouw”. Op grond van de Woningwet zijn corporaties gehouden hun vermogen in te zetten in het belang van de volkshuisvesting. De heffing maakt daar een inbreuk op  want dient een ander belang. Het compenserend huurbeleid zal daarnaast leiden tot stijging van de woonlasten. Ben daarnaast wel benieuwd wat het effect voor kleinere en middelgrote corporaties zal zijn: die investeren relatief weinig of niet, hebben kleine werkorganisaties waar efficiencymogelijkheden niet zo’n thema zal zijn en de stijging van de huren zal sterk beïnvloed worden door kenmerken van de woningmarkt waarbinnen ze opereren. Gaan die straks toch allemaal fuseren? We wilden toch kleinere organisaties?

Hoe ziet de toekomstige ‘kerntaak’ van woningcorporaties er volgens u uit?
Die kerntaak is weinig anders dan de huidige: beheer, onderhoud en vernieuwing van de sociale woningvoorraad middels een sober en doelmatig beheer. Beheer dat zowel de woningen als de wijken raakt. De nog op te stellen beschrijving van het werkdomein lijkt nu wel plaats te gaan bieden voor investeringen in niet Daeb, terwijl de minister eerder ook al aangaf dat leefbaarheid (terecht) wel een corporatievraagstuk is. Dat niet beperken tot alleen Daeb is op zich goed, maar de uitwerking naar onder meer financiering en toezicht is nog steeds niet helder uitgewerkt. Binnen dat onderhoud en beheer zal vervolgens serieus invulling gegeven moeten gaan worden aan kostenefficiency en een grotere mate van betrokkenheid van bewoners bij beheer. Het ontbureaucratiseren van processen en het ontkokeren van de beheerorganisaties lijken me mooie doelstellingen voor de komende jaren.

Wat is de nieuwe rol van gemeentes in de samenwerking met woningcorporaties en het toezicht daarop?
Gemeenten moeten geen rol in het toezicht op woningcorporaties hebben. Zij dienen in een te ontwikkelen samenwerking met corporaties vorm en inhoud aan het regionale woonbeleid te geven. Dat vraagt een regionale visie op de woningmarkt en heldere af te dwingen afspraken over wie wat wanneer presteert. De sinds de invoering van het Bbsh in 1993 geldende vrijblijvendheid moet er nu eens een keer af. Daar ligt ook een mooi onderwerp voor het op te zetten volkshuisvestelijk toezicht door de minister.

Hoe moet de samenwerking tussen gemeentes en corporaties er in de toekomst volgens u uit gaan zien?
Heldere visie op de vraagstukken in de regionale woningmarkt, op de aanpak daarvan en op de rolverdeling tussen lokale overheid en andere organisaties. Dat laatste veronderstelt ook dat gemeenten een goed inzicht krijgen in de financiële spankracht van woningcorporaties. Dat heeft de afgelopen jaren te veel ontbroken en heeft te vaak een goede dialoog verhinderd. Van belang is ook dat investeringen in het midden segment (huur en koop) op gang komen. De omvang van dat segment is de afgelopen jaren te hard achteruit gegaan.

Symposium WoningcorporatiesNationaal Symposium Woningcorporaties

Bovenstaande vraagstukken komen uitgebreid aan bod tijdens het Nationaal Symposium Woningcorporaties (NSW) op 30 & 31 oktober 2013. Het NSW is al 12 jaar hét jaarlijkse platform voor de woningcorporatiesector en overheden.
Het symposium op 30 oktober staat in het teken van de transitie naar een toekomstige woningcorporatie. De strategiedag van 31 oktober heeft als thema ‘De grote herzieningssessie, aan de slag voor een toekomstbestendig ondernemingsplan. De uitgebreide programma’s van beide dagen, alle sprekers en meer informatie (bijvoorbeeld voor de 2=1 actie voor woningcorporaties kunt u terugvinden op de website van het Nationaal Symposium Woningcorporaties.

Over sbo

Het Studiecentrum voor Bedrijf en Overheid (SBO) organiseert jaarlijks zo’n 200 studiedagen en opleidingen over o.a. ruimtelijke ordening & milieu, bestuur, verkeer & vervoer, sociale zekerheid, onderwijs en gezondheidszorg.

Bekijk ook

Wat is de VOG politiegegevens?

De Tweede Kamer is op 17 december 2020 akkoord gegaan met het wetsvoorstel VOG-politiegegevens. Het …

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *